La posible vuelta de la Ley de Alquileres divide al sector inmobiliario de San Juan

El eventual rechazo del DNU 70/2023 en el Congreso podría restablecer el marco normativo anterior. Mientras los corredores inmobiliarios advierten sobre una posible caída de la oferta y subas en los precios, los representantes de los inquilinos consideran que la medida aportaría mayor previsibilidad a las familias.

El futuro de la Ley de Alquileres volvió al centro del debate en San Juan ante la posibilidad de que el Congreso rechace el Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 70/2023, que derogó la Ley 27.551 y modificó las reglas para los contratos de locación.

La discusión se produce en la antesala de una sesión especial convocada en la Cámara de Diputados para el 15 de octubre, en la que sectores de la oposición buscarán rechazar el decreto, que ya fue rechazado por el Senado en marzo de 2024. Si ambas cámaras lo rechazan, el DNU quedaría sin efecto, con consecuencias sobre distintas reformas, entre ellas las vinculadas con los alquileres.

En San Juan, las posiciones están divididas. Desde el Colegio de Corredores Inmobiliarios sostienen que volver al régimen anterior podría reducir la cantidad de viviendas disponibles y presionar sobre los precios. En cambio, la Asociación de Inquilinos considera que recuperar las regulaciones previas brindaría mayor certidumbre a quienes alquilan.

Los corredores inmobiliarios advierten sobre una posible caída de la oferta

Leonardo Pérez Tinto, vicepresidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios de San Juan, expresó su rechazo a un eventual regreso de la normativa anterior y afirmó que actualmente existe una mayor cantidad de inmuebles disponibles para alquilar que durante su vigencia.

“Sería muy dañino volver a la ley anterior, a la ley derogada, porque hoy hay una cantidad de inmuebles en oferta de alquiler más de un 30% superior a la que había con la ley anterior”, sostuvo.

El representante del sector advirtió que la restitución de las condiciones previas podría desalentar a propietarios que hoy ofrecen sus viviendas en el mercado formal.

“Entonces, si se vuelve a la ley anterior, vamos a la escasez de alquileres y al aumento de precio descontrolado. Porque por más que no haya la inflación de antes, volver a un aumento anual va a hacer que se incrementen los valores iniciales”, señaló.

Según su planteo, algunos propietarios podrían retirar sus inmuebles del mercado tradicional, destinarlos a la venta o recurrir a contratos temporarios. También advirtió sobre el riesgo de que reaparezcan prácticas destinadas a evitar las regulaciones de la ley.

Estas proyecciones corresponden a la posición del Colegio y describen los posibles efectos que el sector inmobiliario atribuye a un cambio en las reglas vigentes.

Los inquilinos reclaman mayor previsibilidad

Desde la Asociación de Inquilinos de San Juan, su presidente, Víctor Bazán, manifestó una postura favorable al rechazo del DNU y al posible restablecimiento de la Ley 27.551.

El dirigente cuestionó la vía utilizada para modificar las normas que regulan los contratos de alquiler y sostuvo: “Cualquier estudiante de Derecho o persona que sepa de abogacía sabe que el Decreto 70/23 es ilegal. Las modificaciones al Código Civil no se pueden hacer a través de un decreto, sino que deben realizarse mediante otra ley”.

La asociación considera que recuperar el marco anterior permitiría establecer condiciones más previsibles para las familias que alquilan una vivienda y limitaría situaciones que, desde su perspectiva, favorecen la especulación inmobiliaria.

Además, Bazán planteó la necesidad de revisar la legislación provincial sobre comisiones inmobiliarias, con el objetivo de evitar que los inquilinos deban afrontar cobros que la entidad considera improcedentes.

Qué establecía la Ley 27.551

La Ley de Alquileres, sancionada en 2020, introdujo cambios en el Código Civil y Comercial para regular los contratos de locación. Entre sus disposiciones originales estableció un plazo mínimo de tres años y actualizaciones anuales mediante un índice oficial que combinaba la evolución de los precios y los salarios.

La norma también incorporó regulaciones sobre depósitos en garantía, garantías ofrecidas por los inquilinos, reparaciones urgentes, rescisión anticipada y distribución de determinados gastos.

En octubre de 2023, la Ley 27.737 modificó algunos de esos parámetros, entre ellos el mecanismo de actualización de los alquileres habitacionales, que pasó a contemplar ajustes con una periodicidad no inferior a seis meses y un coeficiente específico.

Posteriormente, el DNU 70/2023 derogó la Ley 27.551 y flexibilizó las condiciones contractuales, al permitir que las partes acuerden el plazo, la moneda de pago y los mecanismos de actualización, dentro del marco normativo vigente.

Por eso, un eventual rechazo del decreto abriría un nuevo escenario jurídico. La normativa que volvería a aplicarse y sus efectos sobre los contratos vigentes y futuros deberán analizarse a partir de las disposiciones legales correspondientes.

Una discusión que impacta en propietarios e inquilinos

El debate enfrenta dos preocupaciones centrales del mercado habitacional: la disponibilidad de viviendas y las condiciones de acceso para quienes necesitan alquilar.

Para el sector inmobiliario, la flexibilidad contractual es una herramienta para incentivar a los propietarios a ofrecer sus inmuebles. Para las organizaciones de inquilinos, en cambio, la existencia de reglas específicas puede aportar previsibilidad y limitar las diferencias de poder de negociación entre las partes.

El resultado dependerá no solo de las normas que rijan los contratos, sino también de la evolución de los precios, la inflación, la oferta disponible y la capacidad de pago de los hogares.

La sesión prevista en Diputados podría marcar un punto de inflexión en esta discusión. Mientras tanto, en San Juan, corredores inmobiliarios e inquilinos mantienen posiciones contrapuestas sobre cuál debería ser el marco regulatorio para el mercado de alquileres.